Inhalt und Bedeutung von Bebauungsplänen

Bebauungspläne bilden als Satzungen der Gemeinde verbindliches Ortsrecht für jeden. Mit Bebauungsplänen regelt die Gemeinde konkret, in welcher Weise Grundstücke genutzt werden dürfen. Bebauungspläne beschränken sich in ihren Festsetzungen nicht nur auf die bauliche Nutzung. Zu ihrem Inhalt können durchaus auch Festlegungen von Verkehrsflächen, Grün- und Erholungsflächen, Wasserflächen und landwirtschaftliche Flächen gehören. Bebauungspläne wirken sich daher unmittelbar auf den Inhalt von Grundeigentum aus. Sie bilden damit eine entscheidende Grundlage bei der Erteilung von Baugenehmigungen. Hierzu enthalten Bebauungspläne wesentliche Festlegungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zur Grundstücksfläche, die überbaut werden darf, zu der Bauweise und zu den örtlichen Verkehrsflächen. Ein abschließender Katalog der möglichen Festsetzungen ist im § 9 des Baugesetzbuches enthalten.

Beispielhafte Festsetzungen eines Bebauungsplans:

Die Art der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung eines Baugebietes dargestellt. Das Bundesrecht stellt den Gemeinden durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) hierzu verschiedene Baugebiete zur Wahl. In einem Baugebiet sind jeweils Nutzungen katalogmäßig zusammengestellt, die von ihren Anforderungen an die Umgebung oder ihrem Störungsverhalten zueinander passen. Insgesamt gibt es 10 verschiedene Baugebiete, die jeweils Wohnnutzungen, Gewerbe- und Industrienutzungen oder auch Mischnutzungen zusammenfassen. Darüber hinaus besteht noch die Möglichkeit, für besonders intensive Nutzungen (z.B. Einkaufzentren) oder spezielle Nutzungsformen (Krankenhäuser, Universitätsnutzungen) Sondergebiete festzulegen.

In einem reinen Wohngebiet (WR) sind danach lediglich Wohngebäude zulässig. Kleinere Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs oder ergänzende Nutzungen sind nur als Ausnahmen zulässig. In einem Gewerbegebiet (GE) sind hingegen Wohnungen unzulässig. Hier können Ausnahmen für betriebsverbundene Personen zugelassen werden. Das jeweils festgesetzte Baugebiet prägt daher den planerisch gewollten Gebietscharakter und stellt sicher, dass zwischen den Nutzungen keine Konflikte wegen zu unterschiedlichen Anforderungen entstehen können.

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung setzen sich mit der Masse der Baukörper auseinander, die auf einem Grundstück in einem Baugebiet gebaut werde dürfen und damit räumlich in Erscheinung treten. In der Regel ist ein Höchstmaß festgesetzt, das auch unterschritten werden darf. Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird zunächst ein abstraktes Verhältnis zwischen bebaubarer und nicht bebaubarer Fläche festgelegt. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen demnach 40 % der jeweils tatsächlichen Grundstücksfläche mit Bebauung überdeckt werden. Die festgesetzte Grundflächenzahl entscheidet damit auch über den Grad der Durchgrünung eines Baugebietes hinsichtlich der nicht bebaubaren Flächen. Man spricht daher auch von der Festlegung des Versiegelungsgrades.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) drückt dagegen gewissermaßen aus, mit welchem Volumen eine Bebauung zugelassen werden darf. Maßgeblich ist dabei die Fläche, die insgesamt in allen Geschossen entstehen darf. Auch diese Berechnung steht im Verhältnis zu der jeweiligen Grundstücksfläche. Je nach zulässiger Geschossigkeit und Baugebiet sind Geschossflächenzahlen bis zu 3,0 möglich, was einer Fläche in Geschossen bis zum Dreifachen der Grundstücksfläche entsprechen würde. Bei dieser Maßfestsetzung bleiben Dachgeschosse und Keller grundsätzlich unberücksichtigt. Mit der Geschossflächenzahl steuert der Bebauungsplan im Gegensatz zur Grundflächenzahl, die sich mit der Überdeckung des Grundstücks mit Bebauung befasst, die Masse an Bebauung, die räumlich in Erscheinung treten darf. Es wird damit ein Grad der eigentlichen Nutzung festgelegt, also z.B. der möglichen Wohnungen oder Büro- bzw. Gewerbeflächen.

Mit der Festlegung der Zahl der Vollgeschosse (Z) gibt der Bebauungsplan Auskunft darüber, wie viel Geschosse auf einem Grundstück übereinander errichtet werden dürfen. Der Plan spricht von Vollgeschossen und meint damit einen bestimmten Geschossbegriff, deren Mindestmaße in jedem Bundesland individuell durch die Landesbauordnung festgelegt sind; in Niedersachsen durch die Niedersächsische Bauordnung. Dadurch werden insbesondere Regelungen getroffen, die Keller und Dach- oder Teilgeschosse nicht als Vollgeschosse deklarieren.

Die Bauweise wird im Plan grundsätzlich durch die offene (o) oder geschlossene (g) Bauweise festgesetzt. Damit unterscheidet der Bebauungsplan im Wesentlichen wie eine Bebauung in Erscheinung tritt. Die offene Bauweise verlangt, dass seitlich zu den Grundstücksgrenzen Abstände einzuhalten sind. Dadurch wird eine aufgelockerte Bebauung erreicht, wie sie insbesondere in Wohngebieten wünschenswert ist. Von der Straße aus betrachtet, halten die Gebäude voneinander Abstand; es ist möglich in die Gartenbereiche hineinzuschauen. In der geschlossenen Bauweise sind Gebäude an der Straße ohne Abstand aneinander zu bauen. Dadurch entsteht die gerade im innerstädtischen Bereich typische Blockrandbebauung. Geschlossenen Gebäudefronten verkörpern das Erscheinungsbild zur Straße.

Durch Baugrenzen legt der Bebauungsplan fest, wo auf einem Grundstück tatsächlich gebaut werden darf. Dadurch trennt der Plan die Bereiche eines Baugrundstücks, die bebaut werden dürfen von denen, die unbebaut bleiben und damit begrünt werden müssen. Während hingegen die Grundflächenzahl lediglich ein abstraktes Verhältnis von bebauter und unbebauter Fläche festlegt, wird durch die Festsetzung von Baugrenzen eine tatsächliche Eingrenzung (Baufenster) auf den Grundstücken zur Bebauung vorgenommen. In einer stärker eingrenzenden Form kann ein Bebauungsplan auch Baulinien festlegen, die dann nicht nur den bebaubaren Bereich eingrenzen, sondern darüber hinaus auch verlangen, dass Gebäude auf dieser Linie errichtet werden. Hierdurch werden zu Straßen und Plätzen hin klare städtebauliche Strukturen und nach bestimmten Vorstellungen geordnete Bebauungen erreicht.