Analysen

Wohnungsmarktbeobachtung

Zahlen, Daten und Fakten zu unterschiedlichen Beobachtungsfeldern.

Gilde-Carré - Neubau auf dem Gelände der Gilde-Brauerei, Blumenauer Straße, Ihmezentrum. — Gilde-Carré - Neubau auf dem Gelände der Gilde-Brauerei

Die Situation auf den Wohnungsmärkten ist in den vergangenen Jahren deutlich komplexer geworden, die Wohnungsmärkte differenzieren sich regional und sektoral immer schneller aus, und kleinräumige und regionale Wanderungen haben deutlich an Bedeutung für die Stadtentwicklung gewonnen. Damit verbunden ist ein erhöhter Informationsbedarf für Planungs- und Entscheidungsprozesse, insbesondere auf der Stadtteilebene.

Um auf Entwicklungen frühzeitig reagieren zu können, nutzt die Landeshauptstadt die kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung, mit deren Hilfe Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes beschrieben und eine standardisierte Informationsgrundlage für die Wohnungsmarktakteure bereitgestellt werden kann.

Folgende Bausteine sind in der Wohnungsmarktbeobachtung enthalten:

Wanderungsmotivuntersuchungen
Leerstandsanalysen und
Indikatorensystem (Beobachtungsfelder Gebäude und Wohnungen, Bevölkerung und Haushalte, Wanderungen, Soziales, Mietwohnungs- und Immobilienpreise).

Wohnungsleerstandserhebung und -fortschreibung

Seit 2001 ermittelt die Landeshauptstadt Hannover die Wohnungsleerstände in Zusammenarbeit mit den Stadtwerken (enercity) durch eine jährliche Fortschreibung von Stromzählerdaten. Etwa alle fünf Jahre werden zudem Eigentümerbefragungen durchgeführt, um Informationen zu Leerstandsursachen und typischen Strukturen der Leerstände zu erhalten. So zeigte sich bei den Befragungen 2001 und 2006, dass der Wohnungsleerstand im letzten Jahrzehnt überwiegend fehlender Nachfrage und einem ausgeprägten Sanierungsstau zuzuschreiben war, während seit 2012 vom moderniserungsbedingten Wohnungsleerstand gesprochen werden muss. Ein gewisser Wohnungsleerstand ist notwendig, damit ein Haushalt von einer Wohnung in die andere Wohnung umziehen kann. Seit 2012 unterschreitet der Wohnungsleerstand die allgemein anerkannte Wohnungswechselreserve von rund 2 Prozent des Wohnungsbestandes: Die Wohnungsleerstandsquote der letzten neun Jahre unterschreitet kontinuierlich diesen Wert. Am 15. März 2020 beträgt der Wohnungsleerstand 1,8 Prozent am Gesamtwohnungsbestand der Stadt Hannover.

Wohnungsmarktbeobachtung

Im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung erscheinen regelmäßig Berichte, die die Themenfelder Wohnungen, Bevölkerung, Soziales, Befragungen und Preise sowie ihre Entwicklungen in der Stadt Hannover und in den Stadtteilen zum Untersuchungsgegenstand haben. 2020 ist der 7. Bericht zur "Wohnungsmarktbeobachtung in der Landeshauptstadt Hannover" erschienen und beleuchtet v.a. die gesamtstädtischen Entwicklungen auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt, zieht einen Vergleich zu anderen Großstädten und zeigt die Entwicklung der Angebotspreise auf. 2021 ist der 8. Bericht zur "Wohnungsmarktbeobachtung in den Stadtteilen der Landeshauptstadt Hannover" veröffentlicht worden. Der Bericht rückt dieses Mal die 51 Stadtteile in den Fokus und dokumentiert, wie sich die Nachfrage und das Angebot in den einzelnen Stadtteilen im Vergleich zur Gesamtstadt entwickelt hat.

Analyse des Angebots an Mietwohnungen und Wohnimmobilien

Eine Häuserfassade in Hannover — Wohnen in Hannover

Die Landeshauptstadt Hannover nutzt seit mehr als zehn Jahren Mietwohnungs- und Wohnimmobilieninserate, um das Marktgeschehen anhand der Angebotspreise zu beobachten. Die Auswertung des Mietwohnungs- und Immobilienangebotes gibt Hinweise darauf, ob der Wohnungsmarkt der Stadt Hannover zu der vorhandenen Nachfrage passt und auf welches Angebot Wohnungssuchende in der Stadt Hannover treffen. Untersucht werden u. a., welche Wohnungstypen und Wohnungsgrößen wie teuer angeboten werden und über welche typischen Merkmale die angebotenen Wohnungen verfügen.

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Hannover zeigt die Auswirkung bekannter Marktmechanismen: Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, niedrige Zinsen und die damit einhergehende Flucht ins "Betongold" lassen die Nachfrage nach gemietetem und gekauftem Wohnraum stark ansteigen. Der Wohnungsneubau hat in Hannover auf diese Entwicklung erst mit Verspätung reagiert und so bleibt die Zahl der Baufertigstellungen noch hinter den Erwartungen und Notwendigkeiten zurück. Die deutlichen Preissteigerungen der letzten Jahre führten zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes in Hannover, welche sich, verglichen mit anderen Städten gleicher Größenordnung, aber erst mit Verzögerung einstellte.

Die Entwicklung der Umzugshäufigkeit innerhalb der Stadt Hannover ist ein Indiz für zunehmende Undurchlässigkeit auf dem Wohnungsmarkt: 2011 sind rund 51.800 (9,2 Prozent) der Einwohner*innen innerhalb der Stadt umgezogen, 2015 waren es 39.800 (7,4 Prozent) und 2019 nur noch 34.900 (6,4 Prozent). Für die hannoversche Bevölkerung ist diese Anspannung deutlich spürbar: Die 2017 veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung zeigte, dass 84 Prozent der im Jahr 2017 umgezogenen Personen die Marktsituation als "angespannt" bis "sehr angespannt" erleben.

Die Entwicklung der Angebotsmieten inserierter Mietwohnungen zeigt eine deutliche Verschiebung von niedrigeren zu höherpreisigen Angeboten: 2011 wurden noch rund 72 Prozent aller inserierten Mietwohnungen für unter 7 €/m², 2015 waren es noch 37 Prozent und 2019 sind es nur noch 10 Prozent. Der Anteil der Angebotsmieten über 10 €/m² lag 2011 bei knapp 6 Prozent, 2015 bei 12 Prozent und liegt 2019 nunmehr bei knapp 31 Prozent, d.h. fast ein Drittel aller Mietwohnungsangebote wird für 10 €/m² und mehr inseriert.

Der sogenannte Sickereffekt, der durch aufwärts gerichtete Umzugsketten positiv auf den Wohnungsmarkt wirken soll, funktioniert unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarktes, wie er sich in Hannover darstellt, strukturell nicht mehr.

Diese und weitere Ergebnisse zum Wohnungsmarktgeschehen finden sich in der Schriftenreihe zur Stadtentwicklung Nr. 127, 130, 137 und 138.